商业住房贷款转住房公积金贷款

二、实施依据

1.《住房公积金管理条例》（国务院令第262号发布，国务院令第350号修订）第二十六条：“缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或不准予贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。”

2.《河南省住房公积金管理条例》（河南省人民代表大会常务委员会公告第16号）第三十二条：“缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当按照中国人民银行关于个人住房贷款的有关规定，自受理申请之日起十个工作日内作出准予贷款或者不准贷款的决定。准予贷款的，由受托银行办理贷款手续；不准予贷款的，书面通知申请人，并说明理由。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。”

3.《河南省人民政府关于印发加快服务业高质量发展若干政策措施的通知》（豫政〔2024〕24号）第十条：“10. 全方位提振住房消费。取消商品住房限制政策，鼓励开展现房销售，支持各地合理提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭、引进的高层次人才等可提高20%贷款额度，支持缴存人使用公积金贷款购买配售型保障性住房、最低首付款比例为15%。支持灵活就业人员实行以贷定缴，鼓励各地开展商转公、组合贷业务。”

三、办理机构

济源市住房公积金管理中心

四、咨询方式

1.现场咨询：转贷人到济源市第二行政区市民之家D区4楼住房公积金综合服务大厅，或建行济源分行住房金融业务中心，或交行济源黄河大道支行现场咨询

2.电话咨询：0391-12329、0391-6633773

3.网上查询：河南政务服务网、济源市住房公积金官网、济源公积金微信公众号

五、申请条件

1.缴存账户是“正常”状态且近六个月正常连续足额缴存；

2.无住房公积金贷款、担保或账户冻结等情况；

3.原住房贷款只有商业银行一个贷款发放主体，非住房公积金与商业银行的组合贷款；

4.转贷住房已办理不动产权证，土地性质为出让，用途为住宅，产权为70年，土地剩余使用年限不少于35年；

5.转贷住房仅为原商贷设定抵押权，产权明晰，不存在除原抵押权以外的其他权利限制（包括但不限于查封、设立有居住权、租赁权、二次以上抵押等），可以正常设立顺位抵押权，为商转公贷款提供抵押物担保；

6.家庭（夫妻双方和未成年子女）房产不超过两套，且使用住房公积金贷款不超过2次；

7.转贷人（夫妻双方，下同）有稳定的经济收入和按期偿还贷款本息的能力，个人信用良好，且具有完全民事行为能力（近2年内连续逾期不超过2次，累计逾期不超过5次，未被列入中心“失信黑名单”，也未被人民法院列入失信执行人；原商贷近1年内逾期记录不超过2次，且无未归还逾期金额；商业性贷款和担保额度合计不超过20万元，其中贷款余额不超过10万元，且无未结清商业性住房贷款，转贷房产除外）；

8.原商业住房贷款余额在1万元以上，且商贷银行同意转贷人提前结清贷款；

9.商贷银行在公积金中心合作银行范围内，且商贷银行、公积金贷款受托银行保持一致。

六、办理方式

窗口办理：转贷人到济源市第二行政区市民之家D区4楼住房公积金综合服务大厅，或建行济源分行住房金融业务中心，或交行济源黄河大道支行申请办理

七、申请材料

1.转贷人身份证、婚姻证明、户口本，在申请贷款时其婚姻状况已发生变化的，应提供相关婚姻证明和合法的房产权属证明；夫妻离婚的，应提供离婚证、离婚协议或法院生效裁判文书，相关协议或文书必须对该住房产权的归属做出明确说明或认定；

2.网签备案的买卖合同、契税完税凭证、不动产权证；

3.商业银行《借款合同》、近一年还款记录；

4.转贷人家庭（夫妻双方和未成年子女）房屋信息查询告知单（公积金中心提供）、一个月以内的征信报告、偿还或接收公积金贷款的I类借记卡；

5.选择先还后贷方式的，还应提交提前结清商贷明细、提前结清商贷证明、注销抵押凭证；

6.选择以贷冲贷方式的，还应提交《济源商转公贷款联系函》（商贷银行出具）、原商贷银行确认的贷款余额证明；

7.转贷人是异地缴存公积金的，还应提交异地贷款职工缴存使用证明和缴存明细，或通过“全国住房公积金公共服务平台”申领“电子码”代替。

8.享受人才住房激励政策的，还应提交学历证书和人社部门认定的人才证书或文件。

上述材料均需要提供原件，其中第1、2、8项以及3项中的商业银行《借款合同》，还应提供完整的复印件，办理相关流程后，原件退回，复印件存档。

八、贷款利率

1.首套房利率：贷款期限五年（含）以下的，年利率为2.1%；贷款期限五年以上的，年利率为2.6%。

2.二套房利率：贷款期限五年（含）以下的，年利率为2.525%；贷款期限五年以上的，年利率为3.075%。

九、贷款额度

夫妻双方缴存住房公积金的，最高贷款额度为80万元；一方缴存住房公积金的，最高贷款额度为60万元。

具体贷款额度依据缴存账户余额、缴存时间、还款能力、房屋总价款、商贷余额等因素综合核定，在贷款限额范围内，以下四种计算方式取最低值：

1.按照缴存账户余额和缴存时间计算：

职工在申请住房公积金贷款时，贷款额度按照缴存账户余额和缴存时间计算，即：贷款额度=（主贷人缴存账户余额+共贷人缴存账户余额）×15倍×缴存时间系数。（贷款额度保留至整万位）

缴存时间（月）与缴存时间系数对照如下：

6≦缴存时间≦12     缴存时间系数为1.0  

12<缴存时间≦24     缴存时间系数为1.2  

24<缴存时间≦36     缴存时间系数为1.5  

36<缴存时间         缴存时间系数为1.8

单方或双方账户余额低于3000元（不含）的，最高可贷10万元；缴存账户余额之和大于3000元不足1万元的按1万元计算；缴存时间认定以缴存时间较长一方的实际汇缴时间按月累加计算。

2.按照借款人的还款能力计算：

在保证借款人基本生活费用的前提下,夫妻双方贷款的月还款额（参考第二个月的还款额）不超过缴存基数之和的60％，单方贷款的月还款额不超过缴存基数的60%。

3.按照首付款、总房价等因素计算：

首套房首付比例不低于20%,二套房首付比例不低于30%。首付款+贷款额之和不超过总房价。其中，贷款额包括自有资金偿还商贷+商转公贷款之和。

4.按照商贷余额计算：

选择先还后贷方式的，贷款额度不超过提前结清商贷本金额度；选择以贷冲贷方式的，贷款额度不应超过商贷余额减去2个月还款额之后的差额（截取整万位）。

加大对多子女家庭和引进人才购房支持力度：

1.二孩及以上家庭购买首套自住住房的，最高贷款额度上浮20万。

2.根据《济源示范区构建高质量人才发展体系若干措施》等文件精神，人才分层目录包括以下几个类别：

高层次人才：A类（国际一流人才）、B类（国内一流人才）、C类（省内一流人才）、D类（青年拔尖人才）；

青年人才：E类（青年优秀人才）、F类（青年基础人才）、G类（其他青年人才）；

高校优秀毕业生：全日制高校毕业生、留学回国毕业生、全日制技工院校预备技师（技师）班毕业生，毕业后三年内全职新引进来济就业落户并签订3年以上劳动合同，且连续缴纳养老保险（不含补缴）满1年的人员。

上述各类人才2023年9月15日起在济源购买首套自住住房的，贷款额度计算可享受最高即1.8倍的缴存系数；在现行贷款额度上限的基础上，对高层次人才及全日制博士研究生，最高贷款额度上浮20万元，对青年人才中的E类及全日制硕士研究生，最高贷款额度上浮15万元；对青年人才中的F类、G类及全日制本科生，最高贷款额度上浮10万元。

十、贷款年限

以主贷人年龄为基准计算最高贷款年限，男职工限65岁、女职工限60岁，原商贷已还期限（不足1年部分按1年计）与商转公贷款期限之和不得超过30年（截取整年位）。

十一、办理流程

先还后贷方式的办理流程：

1.贷款咨询：转贷人向公积金中心综合业务窗口（含银行代办窗口）咨询商转公事宜，对照贷款业务标准，确认缴存情况、房产状况、商贷情形、贷款额度、还款能力、信用记录等基本要素，确保符合办理标准，达到自身预期；向商贷银行查询房贷基本情况，咨询提前结清贷款事宜，约定还款时间，确保及时结清商贷。

2.结清商贷、注销抵押：转贷人在咨询过后，符合办理标准的，按照约定日期到商贷银行使用自有资金结清原商贷和办理注销原抵押手续。

3.贷款申请：转贷人办理过结清原商贷和注销原抵押业务之后，在1个月以内，持相关凭证以及第七条规定其它材料，到业务窗口申请办理商转公贷款，并对材料的完整性、真实性负责。

4.贷款受理：业务窗口接收、核查申请材料，对照办理标准进行初审，并将基本信息录入业务系统，推送业务信息和材料至信贷复核岗。

5.预签约、预抵押：经初审通过的，转贷人预先签订《济源住房公积金借款合同》和办理抵押手续，但并未生效。

6.复核、审批：按照贷款标准和业务运转流程，经过复核、审批两个环节，进一步核查材料的真实性、业务的合规性、录机的准确性。符合办理规定的，前期办理的签约、抵押业务生效。

7.发放贷款：公积金中心获得《不动产登记证明》之后，发放公积金贷款至转贷人银行账户。

以贷冲贷方式的办理流程：

1.咨询领函：转贷人向公积金中心业务窗口（含银行代办窗口）咨询商转公事宜，对照贷款业务标准，确认缴存情况、房产状况、商贷情形、贷款额度、还款能力、信用记录等基本要素，确保符合办理标准，达到自身预期；向商贷银行查询房贷基本情况，咨询提前结清贷款事宜，征得同意之后，由商贷银行出具《济源商转公贷款联系函》一式两份。

2.贷款申请：转贷人征得原商贷银行同意以贷冲贷的方式办理商转公贷款之后，持《济源商转公贷款联系函》，以及第七条规定其它材料，到业务窗口申请办理商转公贷款，并对材料的完整性、真实性负责。

3.贷款受理：业务窗口接收、核查申请材料，对照办理标准进行初审，并将基本信息录入业务系统，推送业务信息和材料至信贷复核岗。

4.预签约、预顺位抵押、预变更顺位：经业务窗口初审通过的，转贷人预先签订《济源住房公积金借款合同》、办理顺位抵押和变更顺位的手续（公积金业务窗口代办不动产登记业务），但并未生效。

5.复核、审批：按照贷款标准和业务运转流程，经过复核、审批两个环节，进一步核查材料的真实性、业务的合规性、录机的准确性。符合办理规定的，前期办理的签约、顺位抵押业务生效。

6.发放贷款：公积金中心获得办理过顺位抵押的《不动产登记证明》之后，填写《济源商转公贷款联系函》一式两份，发放公积金贷款至过渡银行账户，并通知原商贷银行。

7.偿还差额、结清商贷。收到公积金放款之日起，在3个工作日内，原商贷银行计算好原房贷余额与公积金发放贷款之间的差额之后，通知转贷人偿还差额部分商贷，同时使用过渡账户的公积金贷款资金结清商贷。

8.注销抵押、变更顺位。原商贷结清之日起，在3个工作日内，商贷银行协助转贷人办理注销抵押登记，打印相关凭证之后，前期办理的变更顺位业务生效，公积金中心由第二顺位变更为唯一顺位。

十二、办理时限

法定办结时限：15个工作日

承诺办结时限：7个工作日

十三、收费依据及标准

无

十四、监督投诉渠道

1.现场监督投诉：济源市第二行政区市民之家D区4楼住房公积金综合服务大厅

2.电话监督投诉：0391-12329、0391-6633773、0391-6612969

十五、办理地址和时间

1.办理地址：济源市第二行政区市民之家D区4楼住房公积金综合服务大厅，或建行济源分行住房金融业务中心（沁园路丹尼斯对面），或交行济源黄河大道支行（黄河大道与愚公路交叉口东南角）

2.办理时间：周一至周五，法定节假日除外。

夏季：上午 08:00-12:00 下午 15:00-18:00；

冬季：上午 09:00-12:00 下午 13:00-17:00。市公积金中心按照上述规定时间执行，银行代办网点以银行工作时间为准。

十六、常见问题解答

1.办理过住房公积金贷款的，是否可以不再缴存住房公积金？

答：根据国务院《住房公积金管理条例》《济源市住房公积金借款合同》，办理过住房公积金贷款的，应该继续正常足额缴存住房公积金。对于贷后停缴的，视为违反相关法规和合同约定，市住房公积金管理中心有权上浮贷款利率或提前收回贷款。

2. 为了增加贷款额度，能否贷款之前补缴相应金额到缴存账户？

答：互助性是住房公积金制度的基本属性，根据“存贷对等”的原则，缴存余额越多、缴存时间越长所贷的金额也就越多，可贷额度的计算公式也是以此设计的。如果将职工临时补缴的金额计算在内，则与上述业务逻辑相冲突，对长期稳定足额缴存的职工显失公平。因此，核算缴存余额时，不含近6个月（含）内补缴金额。需要特别指出的是，办理购房提取业务之后，核算贷款额度时，缴存账户余额也应减去近6个月的补缴金额。

3. 若出现断缴情况，缴存时间应该如何计算？

答：按照国务院《住房公积金管理条例》等法规，在职时间应与缴存时间保持一致，原则上是不允许擅自断缴。考虑到职工有离职换工作的情形，因新旧单位衔接而出现断缴的情况，断缴6个月（含）以内的，视同连续缴存，缴存时间累积计算。断缴超过6个月的，原有缴存时间废止，缴存时间以再次汇缴时间为起点重新计算。但是，缴存余额仍然累加计算。

4. 若现有婚姻状态与商贷时的婚姻状态不一致，应该怎么办理？

答：转贷人在偿还商贷期间，婚姻关系发生变更的，在转贷住房产权的归属做出明确说明或认定的情况下，以目前婚姻状态和人员构成，审核商转公贷款相关资质和条件，计算公积金贷款次数、贷款额度、偿还期限等贷款要素。

5. 商转公贷款额度为什么不能超过原商贷余额？

答：商业贷款转公积金贷款，本质上是解决职工住房问题的接续贷款，贷款的用途具有规定性，只能用于购房，即首付款+贷款额（自有资金偿还商贷+商转公贷款）之和不超过总房价，贷款超出部分视同挪作其它用途，不符合住房公积金的制度保障定位。

6. 选择以贷冲贷方式的，为什么贷款额度不应超过商贷余额减去2个月还款额之后的差额？

答：由于商转公贷款的办结和预约商贷结清均需一定周期，在此期间原商贷仍在按日计息和仍需按期还款，预留2个月还款额作为缓冲，避免因流程延误导致商贷逾期而影响征信，也规避了转贷期间，原商贷按期还款而使住房公积金贷款额大于商贷余额导致超额放贷，免除超额贷款资金退回的繁琐手续。

7.贷款额度计算公式中，首套房首付比例不低于20%,二套房首付比例不低于30%，应该怎么理解？

答：住房公积金贷款关于首套房和二套房的首付比例是行业内自上而下的统一规定，各地市只能遵照落实。为了保持商转公贷款与现行商品房、二手房贷款额度计算规则保持一致，仍遵照上述比例规定执行，即把首套房、二套房的贷款额度分别不超过总房价的80%、70%作为可贷额度计算约束条件之一。但是，从购房款的来源看，总房款包括职工自有资金和住房贷款两部分，凡属于职工自有资金支付部分均视同于首付款范畴，偿还商贷本金部分也是自有资金支付，也视同于首付款范畴。因此，商转公贷款的首付款应包括办理商贷时使用自有资金支付的房款与已偿还商贷本金之和，在此基础上计算首付比例。

8.为什么住房公积金与商业银行的组合贷款中的商贷部分不能办理商转公贷款？

答：组合贷款已经包含了住房公积金贷款，能否转为住房公积金贷款，其实质是同一业主、同一住房在没有新的住房交易行为的情况下，能否重复办理住房公积金贷款的问题。从制度定位和风险防控的角度来讲，住房公积金贷款遵循“一房一贷一申请”的原则，即每笔贷款严格对应一次住房交易行为。组合贷款中的公积金部分已基于该次交易办结贷款，若允许以原有贷款额度不满意而不能享受现有政策为理由，即可重新申请新的贷款额度，等同于“无交易重复申贷”，在制度层面为套取公积金贷款挪作非住房消费打开了方便之门，违背了公积金“专款专用”原则，也导致资金被少数人循环使用，挤占其他职工的贷款额度，违背公积金支持基本住房消费的制度定位。

9.为什么转贷住房应是转为现房的商品房或二手房，已办理不动产权证？

答：住房公积金作为职工互助性住房储蓄，制定各项政策优先考虑保证缴存资金安全，力求在惠民便民和风险防控之间维持平衡。商转公贷款是资金量较大、周期较长的高风险业务，在贷款额度内应有相应价值的抵押物以保证贷款方（市公积金中心）在借款人无法正常还款时足额收回贷款。不动产权证是房屋所有权的唯一法定凭证，对于未办理不动产证的住房，借款人不具有完整的所有权，存在开发商违规或者项目烂尾的风险，司法拍卖时的保值性和流通性较差，且无法办理正式抵押，贷款方没有优先受偿权，这将为贷款的坏账、呆账的形成留下隐患。通过锁定不动产权证，可构建“抵押物权属清晰+资产价值稳定”的双重保障机制，有效防止逾期贷款危及资金池安全。

10.为什么商业贷款只能转为纯公积金贷款，不支持转为组合贷款？

答：商转公贷款是近年来推出的经办部门、申请材料、办理环节、审核要素最多、最复杂的惠民政策，以贷冲贷、顺位抵押相结合的办理模式也是首次实施。从执行层面来讲，若转为组合贷款，需同步协调新商业贷款的审批和签约、抵押权分割登记、抵押价值评估，所遇情形更加复杂，操作链条更长，协调成本和管理难度陡增，暂不具备执行条件。从风险防控层面来讲，组合贷款可能有“商贷→组合贷→纯公积金贷”的套利操作诉求，即逐步置换商业贷款部分，导致单一住房过度消耗、多次使用公积金资金，影响制度的公平性和可持续发展。